运营的基本公式是什么（运营算法是什么）

目前行业以“高周转”为美，只要说到“低周转”就抬不起头来。但凡事皆辩证。

年末，就有三个城市公司总坐到一块，话题裂痕越来越大：

第一个城市总，年初低谷拿地，以快周转的模式，控总价求流速，1.5万就完成了清盘，项目肯定获得表扬。

他发愁的是：明年没地了，再在周边拿地，成本高达2万。

第二个城市总，在一个省会城市的新区，7000元拿地。也是控总价求流速，虽然新区基础设施建成度80%，但偏偏当地顾客不看好。迫不得已8000卖房，亏成无底洞，还没有流速。

他发愁的是：是按高周转的要点做的，但就是快不起来，能不能换一座城市？

第三个城市总，拿来地级市一块地，因为地价颇高，不得已做了本地唯一的改善产品。想不到储客火爆，压着没开盘，顺手把周边两块地也收了。

他没有愁的：集团典型案例，即实现了溢价，还储备了粮仓，被董事长敬了3杯茅台。

以前公司开年会，城市总裁们还可以交流经验，今年的年会，同级城市之间的经验都无法照搬：

说明，大势已变。

反正地产商们，还是逃不出那个魔咒：

1）手上有地时，担心房子卖不掉；

2）手上房子卖掉了，担心买不到地。

这是高周转战略导致的，每年确定的规模增长额，让开发商种瓜得瓜，目前的地产大势是：

开发商们都求得了规模，而其他地方和买房人，多数求到了利润。

#地贵还是钱贵#

最近写的文章，都关于“算法”。这是一个有趣的东西，算法来自于对边界的定义，当边界选择不一样，算法就不同，不同算法的人，在不同的世界。

高周转的算法，本来是建立在各个项目公司，懒惰、窝工、混乱的前提下，做工程的朋友都赞美中海：只用120天的脚手架，中海不会拖到150天，少了30天租金，成本自然低。以此类推，拿地60天就卖房，你拖到90天，多了30天资金利息，当然罪过很大。

提高资金利用效率，这是高周转存在的合理性。但是，今天的高周转模式，因为被理解得不透彻，触发了另外一个边界：

到底是地贵，还是钱贵？

钱肯定是贵的，当开发商要求规模，对资金需求大，所以钱贵了，资金利息要么8%，要么20%。每天消耗一台奥迪A8，是很多城市总的恐惧。

所以1.5万能卖，再将面积控制在100㎡内，然后一年清盘。第二年才知道，卖出去的房子，买不到土地了：

1）土地成本上涨了，晚一年卖，会有更高利润。

2）在2线以上城市，你想高价买地，都未必能买得到。连当地开发的入场券都没有啦。

所以，咱们做地产，要理解基本国情：

多数城市，土地比钱贵！

1）从土地成本来看：每年的土地出让指导价，都会上涨，如果土地指导价不涨，那么成交价会涨；

2）从发行量来看：M2每年暴涨，但是土地指标不会，控制得很死。这就是物以稀为贵了。

3）从持有者来看：有地没钱的人，基本不存在了；有钱的人，那就多了。也就是，地就是钱，但钱未必是地。

但是，大多数公司的运营者，也就是算大账的人，所用的公式，还是基于那个前提：

钱比土地贵！

这是对基本国情的误读，同学们，这几年下来，开发的边界已经变了。所以“算法”要变咯！

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